전월세 전환율 2022년도 버젼

전월세 전환율 2022년도 버젼

금융 투자 공부 2011년 전국 아파트의 전월세 전환율은 8.4 수준이었으며, 서울 아파트의 전월세 전환율은 7.4 수준이었습니다. 아파트 매매가격대비 전세가율인 전세가율비율이 서울은 다른 지역대비 낮은 편임을 감안하면, 서울 아파트 투자시에는 낮은 전세가율이, 낮은 전월세전환율이 적용되어 월세를 놓을 경우 얻을 수 있는 수익이 지방 아파트 대비 훨씬 적다는 것을 바로 알 수 있습니다. 물론, 서울 아파트는 우량자산으로 하락 가능성이 낮고 중장기적으로 상승할 가능성이 지방아파트 보다.

높기 때문에 아파트 매매 가격 자체가 높아서 전세가율이 낮고 전월세전환율이 낮다고 하더라도 투자하고자 하는 사람들이 많기때문에, 비교적 낮은 전월세 전환율이 연관된 것입니다.

전월세 전환율

전월세 전환 공식은 위와 같습니다. 여기서 전환율은 한국은행 기준금리에 2를 더하여 산정한다고 앞서 설명드렸습니다. 그러므로 오늘 현재 전환율은 1.5 2 3.5 가 됩니다. 그렇다면 이야말로 계산을 한 번 해보겠습니다. 보증금이 7억 인 서울의 아파트에 거주하고 있었는데 임대인이 보증금 지불을 9억으로 인상하는 상황에서, 위의 공식에 따라 보증금 증액분 2억 원 x 3.5 12개월을 하면 약 58만 원 수준의 월세가 됩니다.

한국은행 기준금리

전월세 전환율을 설명하기 앞서 한국은행 기준금리를 파악해야 합니다. 연준, 즉 미국의 연방준비은행이 지속해서 금리를 인상하면서 우리나라의 기준금리도 빠르게 올라가고 있습니다. 작년 초 0.5 였던 기준금리는 오늘 현재 1.5로 가파르게 인상되었습니다. 기준 금리가 필요한 이유는 시중 은행에서는 기준금리에 여러 가지 항목을 더해 대출 금리나 예금 금리를 산정하기 때문입니다. 연준의 빅 스텝이 예상되고 있는 현시점에서 한국은행 기준금리 역시 2를 향해 나아가고 있음은 자명합니다.

전국 및 서울 빌라 연립, 다세대 전월세 전환율.

원래 연립, 다세대와 같은 빌라는 전월세 전환율이 높은 편이었습니다. 아파트 대비 가격상승 가능성이 낮은 경우가 많아서 월세 수익 목적으로 구입하는 경우가 많기때문에, 아파트 대비로는 전세대비 월세 비율이 조금 높았습니다. 2011년초에는 전국 빌라 (연립, 다세대) 전월세 전환율은 10.2%, 서울은 8.5%였는데, 이후 지속해서 내려와서 2022년에는 전국 빌라 전월세 전환율은 5%, 서울은 약 4% 수준에서 유지되고 있습니다.

아파트와 전월세 전환율이 비슷한데요, 다만 빌라, 연립, 다세대는 아파트와 비교해서는 매매가대비 전세가격 비율이 매우 높기때문에, 아파트와 유사한 전월세전환율이라 하더라도 아파트 대비 월세수익률은 훨씬 높습니다.

월세를 전세로 바꿀 경우?

월세를 전세로 보증금 지불을 느는 경우도 있을 수 있었는데 이 경우에도 위의 공식을 사용할까요? 정답은 No입니다. 전세로의 전환에서는 한국 부동산원에서 제시하는 시장전환율을시장 전환율을 이용하여 보증금 전환을 구하게 되는데, 현재 서울시의 경우 시장 전환율을 4.1 정도로 느끼고 계시면 될 듯합니다. 예를 들어 계산을 해보시면 서울에서 보증금 5000 만원에 월세 100만 원인 아파트에서 거주 중인데, 월세를 모두 보증금으로 전환하려고 합니다.

이 경우 위의 그림의 공식으로 1. 100만원 x 12 개월 1,200만 원. 2. 1200만 원 4.1 29,268 만원 즉 약 전환금 약 3억 원 이전 보증금 5천을 더해 3억 5천으로 전세를 산정하시면 됩니다.

전월세 전환율

주택임대 거래 보호법을 살펴보겠습니다. 위와 같이 증액 청구는 20분의 1, 즉 5를 초과하지 못한다고 지정해서 있습니다. 또한 대통령령 제9조에서는 위와 같이 월세 전환 산정률에 제한을 두고 있었는데 하나하나씩 연 10와 한국은행 기준금리 2 의 기준을 마련해두었습니다. 이 두 기준 중 낮은 기준을 택하게 되어 있으므로 현재 시관측면에서는 기준금리 연 2 를 적용한다고 보시면 됩니다. 만약 기준금리가 9가 되는 날이 온다면?? 그때는 연 10 상한 제한을 적용하게 될 겁니다.

전국 및 서울 단독주택 전월세 전환율.

단독주택의 전월세 전환율은 아파트나 빌라대비 높게 계속하는 경향이 강합니다. 예전에는 전국 10, 서울 9 수준이었으나, 2022년 하반기에는 전국은 7, 서울은 5.6의 전월세 전환율이 적용되고 있습니다. 단독주택은 전세보다는 월세를 받을 때 비교적 높은 수익을 받을 수 있다는 것을 알 수 있습니다.

자주 묻는 질문