토지거래허가구역이란 그 이해와 중요성

토지거래허가구역이란 그 이해와 중요성

토지거래 허가 구역에서 주택 임대 사업을 시작하기 전 무조건적으로 알고 있어야 할 네 가지 주의사항에 대한 완벽한 분석. 토지거래 허가 구역은 토지와 부동산의 투기를 방지하고 건전한 부동산 시장을 유지하기 위해 정부가 지정한 특별한 지역입니다. 이와 같이 구역에서의 주택 구매는 일반 지역에 비해 더 많은 법적 제약과 규제가 따릅니다. 특히 주택 임대 사업자의 경우, 이와 같이 규제들이 직접적인 영향을 미칩니다. 주택 임대 사업자가 되고자 하는 개인이나 기업은, 토지거래 허가 구역 내에서 주택을 구입할 때, 더욱 꼼꼼한 경계를 기울여야 합니다.

이는 잘못된 투자 결정이 법적 문제로 이어질 수 있기에 중요합니다. 따라서 토지거래 허가 구역의 법적 기준과 요청 사항을 충분히 이해하고 이에 따르는 것이 임대 사업을 성공적으로 해낸 운영하고 있는 데 있어 필수적입니다.

1 지정절차와 관련기관

토지거래허가구역은 국토부 장관이나 지자체장이 지정합니다. 국토부 장관은 전국적으로 중요한 지역을 토지거래허가구역으로 지정할 수 있으며, 지자체장은 자신의 관할구역 내에서 필요한 지역을 토지거래허가구역으로 지정할 수 있습니다. 다만, 국토부 장관이 지정한 구역과 중복되는 경우에는 국토부 장관의 승인을 받아야 합니다. 토지거래허가구역을 선택하기 위해서는 다음과 같은 절차를 거칩니다. 용도지역별 기준면적을 정합니다.

토지거래허가구역으로 지정할 지역을 선정합니다. 해당 지역의 시·군·구청장에게 의견을 청취합니다. 해당 지역의 주민에게 공청회를 개최하고 의견을 수렴합니다. 해당 지역을 토지거래허가구역으로 지정하고 공고합니다.

3 농업용 토지 취득을 위한 허가 조건

토지거래허가구역에서 농업을 목적으로 토지를 취득하는데 가장 중요한 요소는 자경을 목적으로 토지를 취득하는 데에 있습니다. 주말농장등을 목적으로 토지거래허가를 받을 없으며 일반법인은 자경을 할 수 없기 때문에 농업을 목적을 목적으로 토지거래 허가를 받을 수 없지만 예외로 농업법인의 경우 해당 목적을 달성할 수 있기에 농업을 목적으로 토지거래허가를 받을 수 있습니다. 아래에서는 농업을 영위하기 위해 토지를 취득하고자 하는 경우, 충족해야될 몇 가지 중요한 법적 요건을 조사해 보도록 하겠습니다.

농지 취득 자격 증명 농업을 목적으로 토지를 취득하려는 개인 혹은 법인은 농지법 제8조에 의한 농지 취득 자격 증명을 발급받아야 합니다. 이는 해당 개인이나 법인이 농지 취득 요건에 적합함을 증명합니다.

3 토지거래허가구역의 설정 목적과 효과

토지거래허가구역의 설정 목적은 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립과 집행, 논리적인 토지 이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 재빠르게 오르는 지역과 그러한 우려가 있는 지역을 규제하기 위함입니다. 예를 들어, 재건축이나 재개발 등의 계획이 있는 지역이나 신도시 개발지역 등은 토지거래허가구역으로 지정될 가능성이 높습니다. 이렇게 하면 투기 수요를 차단하여 실수요자에게 가장먼저 토지나 주택을 제공할 수 있으며, 공공사업이나 도시계획의 집행에도 유리합니다.

다만, 토지거래허가구역으로 지정되면 거래량이 감소하고, 실거주 의무가 부과되기 때문에 임대나 거래되는 가격 어려워집니다. 또한, 토지거래허가구역으로 지정된 지역은 재건축이나 재개발 등의 호재로 인해 오히려 집 가격이 상승할 수도 있습니다.

아파트 가격도 양극화

서울 아파트 가격 양극화가 더욱 심해지고 있습니다. 지난 달 기준으로 강남3구와 서울 기타 자치구 아파트 가격은 3.3당 3372만원 차이 나는 것으로 조사되었습니다. 아파트 가격 차이는 2022년 3178만원, 023년 3309만원, 2024년 3372만원으로 해마다 벌어지고 있습니다. 또한, 강남3구 아파트 가격으로 기타 자치구 아파트 가격을 나눈 비율은 2배로 나타났습니다. 즉, 강남3구 아파트 한 채를 팔면 다른 자치구에서 두 채를 살 수 있다는 의미입니다.

토지거래 허가 구역에서의 주택 임대 사업은 많은 기회를 제공하지만, 함께 진행하여 여러 어려운 규제와 요청 사항을 이해하고 준수해야 하는 도전과제를 안고 있습니다. 임대 사업자가 되고자 하는 개인이나 기업은, 거주지 요건, 임대 사업자로서의 자격, 취득일과 임대 기간, 그리고 세제 혜택과 연관된 주의사항에 관하여 충분히 숙지하고 준비해야 합니다.

자주 묻는 질문